ホーム> > 住宅関連記事

住まい探し

Powered by SUUMO

物件選びの基本指標、「表面利回り」と「実質利回り」

投資用物件をリサーチする際にもっとも基本のベンチマークとして使われるのが「表面利回り」「実質利回り」という指標だ。表面利回りは「グロス利回り」、実質利回りは「ネット利回り」などと呼ばれることもある。

「表面利回り」は、「年間の家賃収入÷購入価格×100」という式で計算される。毎月の家賃収入が8万円、購入価格が1,500万円であれば、8万円×12ヵ月÷1500万円×100=8%という計算になる。

これに対して「実質利回り」は、毎月の家賃から支払わなければならない管理費や修繕積立金、手数料などを差し引いた後の利回りで計算する。式にすると、「(年間の家賃収入-経費)÷購入価格×100」ということだ。つまり、同じ物件であったとしても、管理費・修繕積立金で毎月1万5,000円、集金代行の手数料が毎月4,000円、固定資産税が年間5万円かかったとすると、年間で合計27万8,000円の経費がかかることになる。これを年間の家賃収入(8万円×12ヵ月)から差し引いて、購入価格で割ると、(96万円-27万8,000円)÷1,500万円×100=4.54%と、表面利回りと比べるとずいぶんと利回りが下がる。

こうした計算式を見れば一目瞭然だが、これら2つの利回りの中で、より現実的な利回りといえるのが実質利回りだ。物件情報のソースによっては表面利回りしか出ていないところもあるので、こうした場合には必ず、管理費や修繕積立金、その他の経費がどのぐらいかかるのかをシミュレーションしたうえで検討することが不可欠だ。

一般に、表面利回りと実質利回りの差は、築年数が古いものになるほど大きく開きやすい。なぜならば、建物が古くなればなるほど修繕費がかさみやすくなってくるし、入居者がつきにくくなってくることで空室が発生したり、入居者の募集にかかる経費が膨らんだりしてくるからだ。また、実質利回りの計算にどんな経費を含めているのかも厳密に統一されているわけではない。中古物件の場合には、ある程度絞り込むことができたら、実際の経費の内訳についても細かくチェックしていくことが重要だ。表面利回りでは圧倒的に中古物件のほうが有利に見えても、実質利回りでは新築のほうが形勢逆転、ということも往々にして起こり得る。

新築物件の場合には、前提となっている家賃収入の妥当性について確認しておきたい。まだ入居者がついていない物件の場合、実際に募集をかけてみたら、想定賃料よりも大幅に家賃を下げなければ競合に勝てない、という事態になる可能性もある。その賃料設定が現実的なのか、周辺の家賃相場をリサーチするなどして、数字の裏付けをとっておきたいところだ。

また、こうした利回りのシミュレーションは、投資用物件を購入する際だけでなく、マイホームを購入する際にも有効だ。以前にも「200倍の法則」として紹介したが、不動産の価格を、その物件を賃貸した場合の家賃収入と比較して、賃料の200倍以内であれば、その物件は購入したほうがお得となり、200倍以上であれば、借りたほうがお得というひとつの目安になる。

この場合の「200倍」は、表面利回りにすると6%に該当する。言い換えると、表面利回りが6%以上であれば、当初はマイホーム用として購入しても、将来的に賃貸に出した場合に、投資としても成り立つということでもある。

不動産は大きな買い物だ。だからこそ、投資用であれ、マイホーム用であれ、「利回り」という視点を持つことはとても重要だ。ポイントをしっかりと押さえて2つの指標を活用していきたい。

2015年4月12日(日)

物件のカテゴリー

都道府県

市区町村

フリーワード

物件のカテゴリー

都道府県

沿線

フリーワード

本コンテンツは、株式会社リクルート住まいカンパニーから提供を受けています。掲載情報等の知的所有権はそれぞれの情報提供元に帰属します。
この各種提供情報およびサービスに基づいて発生したいかなる損害についてもトムソン・ロイター・マーケッツ株式会社では一切の責任を負いません。