不動産投資ローン

不動産投資ローンとは、不動産投資を目的に賃貸マンションやテナント用賃貸ビルなどを購入する際、金融機関が有担保で融資しているローンのこと。自分の給与所得や自営所得によって返済する形である住宅ローンとは大きく異なり、借入れにはある程度まとまった自己資金が必要となる。不動産投資ローンというカテゴリーができる10年ほど前までは、事業を興す人を対象とした事業用ローンや、土地を所有する地主が土地活用でアパート・マンション経営を行うためのアパートローンが一般的だった。国のゼロ金利政策で信用拡張の時代が続き、アパートローンを仲介中古物件にも適用する流れから不動産投資ローンが生まれた。

信用拡張が続いていた2003年ころは、都市銀行も投資用ローンを積極的に扱い、自己資金の不要なフルローンや比較的年収の低い人にも貸し出すオーバーローンまで登場した。しかし、サブプライム問題による世界的な信用収縮のなかでその流れは完全に止まり、現在では不動産投資ローンの審査はかなり厳しくなっている。年収で線を引くならば、1000万円以上が融資対象者と考えてよい。現場の銀行員によれば、銀行の信用収縮は今後２～３年間続くだろうとのこと。よって、担保評価や物件価格の７～８割程度までの融資しか期待できない状態が続くと見られる（銀行によっては半分の自己資金を求められるケースも）。

では、一般的なサラリーマンが不動産投資ローンについて思い描けるよう、具体的にシミュレーションしてみる。自己資金が1200万円あり、金融機関から2.5％程度の金利で4800万円の融資を受け、6000万円の中古物件（部屋タイプ１K×6戸）を都心に近い首都圏で購入したとする。借入期間は27年。家賃収入は年間で480万円程度が見込め、18年後には、資金収支累計が2400万円、借入金残高が2100万円で逆転することになり、貯めておいた収入をすべて返済に回せば、借入金残高がゼロとなることを意味する（右グラフ参照。資金収支曲線と借入金残高が18年後に交差）。ただし、賃料の設定率や入居率、原価償却、大規模修繕費等の変数をどう見積もるかにより、シミュレーションも変わってくる。

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長期的な不動産投資が、売却しなければキャピタルゲインが得られない株式投資よりも魅力的なのは、常にキャッシュフローが得られることにある。とくに借入金完済後にはキャッシュインフローが続くことになり、投資資金として活用する他、老後資金にも有効だ。もちろん、ローンを利用した不動産投資では、空室が発生しないよう、物件の選定に一層の慎重さが求められるとともに、綿密な収支分析と資金計画が欠かせない。