銀座ホステスから学ぶ“攻め”の不動産投資vol.13

 多くの方は、不動産投資＝自分が住む持家という発想をしていらっしゃると思います。わたしが持家にこだわらないのは、銀座のクラブのお客様で不動産関連の社長さん達の多くが持家ではなく、高級賃貸マンションに住まわれているのを見てきたからかもしれません。

 なぜ、毎月高額な家賃をお支払になるのかといえば、理由としてあげているのが、１、持家は収益がない　２、持家は経費にならないが、賃貸は一部が経費になる　３、持家だと法人の連帯保証人として担保として差し押えられる可能性がある・・などです。

 お金をお稼ぎになる方は、常に資金は「収益を生むもの」に投資され、日々考えているのは合法的な節税です。資産家の見栄は、豪華なマンションや車ではなく、事業を大きくすることなのです。

 しかしながら、サラリーマンの方は経費として節税できるわけでもなく、毎月の支払いは賃貸よりもローンのほうが低いので、頭金を貯めて少しでも金利分だけでも節約しようと考えていらっしゃると思います。

 一定の条件を満たせば住宅ローンの所得税控除制度や減税制度がありますので持家を検討されている方は、販売会社の決算時期などを狙うのはいかがでしょうか。

 昨年の今ごろですが、マンションのモデルルームの見学をした会社から、頻繁に連絡がきました。2008年の金融危機で入居予定の新築マンションで相次ぐ解約が続出し、決算の数字が悪くなることから「弊社からは価格を下げてご提示することは、既に購入されたお客様がいらっしゃるので出来ませんが、お客様（わたし）のほうで、指値をしていただければ、社内で検討させていただきたい」というのです。

 今年になっても、販売会社からまだ連絡があることから引き続き販売が苦しい状況なのかもしれません。大手建設会社も国内の住宅のみならず公共工事の減少に加え、破綻した新興不動産会社の未回収の債権、ドバイや新興諸国のプロジェクトの懸念が続いております。大手建設会社の株価も下落している状況では、証券市場からの資金調達も苦しい状況ですから、建設会社も販売会社も資金の流動性について考えていると思います。

 モデルルームを見学される際は、立地条件や設備だけでなく、販売会社の決算時期なども質問しておくといいかもしれません。

 持家ではなく投資用物件として検討される場合は、不動産は手数料も高いことから、購入した時点で実質価格よりも価値が下がってしまいます。わたしは、地域の相場から2割ぐらい安くないと投資用物件として検討対象にしていません。

 また、購入後の賃貸について不動産会社任せでは相場で貸すのも難しい時代ですから、オーナーさん自ら営業努力も必要ではないでしょうか。例えば、銀座にお勤めのホステスさんや飲食店の方は、近場の物件でないと深夜営業ですのでタクシー代がかさみますから、勝どきや築地に住まわれている方も多いです。日ごろから、所有する物件の近くの飲食店などで貸し物件があることをアナウンスしておくなども一つの方法です。

 持家を購入してもペイカットなどによって予定が変わってしまうこともあると思います。本当に困った時は引越費用もままなりませんから、収入に見合った住居にダウンサイズすることを日頃から考えておくべきではないでしょうか。